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El más reciente Informe ‘Situación Inmobiliaria’ de BBVA México muestra que el sector de la construcción se encuentra en una contracción del 1.1% del PIB acumulado al segundo trimestre de 2025, en comparación anual. Este resultado se atribuye principalmente al subsector de obra civil, afectado por un recorte de 12.6% en recursos para obra pública respecto a 2024.
En contraste, la edificación privada mantiene un crecimiento sólido del 4.9%, acumulando 11 trimestres consecutivos de expansión, impulsada por la recuperación del crédito bancario y el dinamismo en la construcción de vivienda. Sin embargo, este avance no ha sido suficiente para compensar la caída en inversión pública, lo que ha limitado la generación de empleo y reducido el valor total de la producción en un 15.5% respecto al año anterior.
Perspectivas para 2026 con señales de recuperación
A pesar del retroceso actual, el informe anticipa una recuperación gradual en 2026, sustentada en tres factores clave:
- Un aumento proyectado del 8.6% en el presupuesto de obra pública, según el Proyecto de Presupuesto de Egresos de la Federación.
- La reactivación del crédito a la construcción, que habría tocado fondo en 2025.
- El repunte de la edificación residencial, que podría fortalecerse con la ejecución de una nueva política de vivienda.
De concretarse estos elementos, el PIB del sector podría crecer en 2026, revirtiendo parcialmente la tendencia negativa y sentando las bases para una recuperación más sostenida.
Mercado de vivienda, caída en crédito y poder adquisitivo
El informe también revela una contracción significativa en el mercado de vivienda, marcada por la caída del crédito hipotecario y el debilitamiento del poder adquisitivo de los hogares. En el primer semestre de 2025, el número total de hipotecas otorgadas disminuyó 9%, y el monto total 4.5% respecto al mismo periodo de 2024.
La banca comercial registró una reducción del 6.8% en número de hipotecas y 10.3% en monto, mientras que Infonavit y Fovissste también reportaron descensos. La tasa de morosidad alcanzó el 3%, lo que si bien no representa una alarma, sí evidencia mayores dificultades de pago.
Oferta y demanda, desconexión territorial y falta de asequibilidad
Aunque se han anunciado planes para construir 1.7 millones de viviendas, los registros en el RUV muestran un retroceso del 8.2% en nuevos proyectos y un crecimiento del 7.6% en inventario, tras dos años de caídas. La apreciación de la vivienda, que supera el 8% anual, ha rebasado el crecimiento de los ingresos, agravando la falta de asequibilidad.
La demanda se concentra en seis entidades, mientras que los estados del sur y sureste presentan una participación mucho menor. Esta concentración territorial plantea retos para la planeación de políticas públicas y la orientación de inversiones hacia mercados locales menos desarrollados.
Además, se observa una desconexión entre la localización de la demanda y la oferta de proyectos, con estados de alta demanda que tienen pocos créditos otorgados y escasa ejecución de proyectos, mientras que otros con menor presión habitacional presentan una oferta sobredimensionada.
Crédito hipotecario, concentración regional y desigualdad estructural
El mercado hipotecario mantiene una marcada concentración regional, con fuerte dependencia de los grandes centros metropolitanos que absorben más de la mitad del financiamiento total. Estos estados también tienen los montos promedio más altos, mientras que el sur y sureste muestran una participación marginal, reflejando un acceso limitado al financiamiento y un rezago estructural.
Esta concentración está estrechamente relacionada con la distribución del empleo formal y los ingresos, que se concentran en zonas industriales y urbanas más desarrolladas. Mientras los estados del norte y Bajío impulsan el empleo y muestran carteras hipotecarias más sólidas, los del sur enfrentan mayores tasas de morosidad.
Inversión pública, impacto desigual y bajo aprovechamiento
Entre 2016 y 2025 se asignaron 8.7 billones de pesos a proyectos de obra pública, de los cuales el 76.7% se destinó a desarrollo económico, principalmente infraestructura energética, y solo el 21.3% a desarrollo social. Sin embargo, esta concentración no se ha traducido en un crecimiento económico proporcional ni en mejoras sostenidas de la actividad productiva.
El informe subraya que el presupuesto público tiene un efecto positivo en la obra civil, pero este impacto varía según el tipo de proyecto y la región. Para 2026, el gasto en obras energéticas se concentrará en Tabasco, Campeche y Veracruz, que recibirán el 78.8% de los recursos. En transporte, la Ciudad de México será la principal beneficiada, mientras que las obras hidráulicas recibirán apenas 20.8 mil millones de pesos, el 10% del rubro anterior.
