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El Informe Situación Inmobiliaria BBVA México 2024 confirma lo que diversos actores del sector anticipaban: el mercado de vivienda vivió un año positivo. Con un incremento del 10.2% en el número de créditos otorgados y un 2.7% de aumento en términos reales en el monto total, se consolida una tendencia de recuperación moderada, pero sostenida.
En total, se colocaron 512 mil créditos hipotecarios durante 2024, lo que representa un dinamismo relevante frente a los niveles observados en 2023. Sin embargo, no todos los actores del mercado mostraron el mismo desempeño.
Infonavit lidera; la banca se rezaga
El crecimiento en la actividad hipotecaria se explica principalmente por el impulso del Infonavit, que logró colocar 15.9% más en monto real y 17.4% más en número de créditos que en el año anterior. En contraste, la banca comercial presentó un retroceso, con una caída de 4.2% en créditos y 6.9% en monto total colocado.
Uno de los datos que destaca el informe es la disminución del monto promedio de las hipotecas, que cayó 6.8% en general y 2.8% en el caso de la banca. Esta evolución refuerza la transición hacia una oferta enfocada en viviendas de menor valor, tanto por parte de instituciones públicas como privadas.
En términos de oferta, el número de viviendas en construcción aumentó 3.9%, y el 72.8% de los proyectos corresponde a vivienda de menor valor, un crecimiento de 9.1% respecto a 2023. Esto confirma el foco del mercado en atender a la demanda de segmentos más amplios de la población.
Aunque a nivel nacional la banca mostró una contracción en el crédito hipotecario, algunas entidades lograron escapar de esta tendencia. Tabasco encabezó el crecimiento con un avance del 11.3%, seguido de Colima (2.6%), Nuevo León (0.5%), Baja California (0.1%) y Guanajuato (0.03%).
Ingresos, empleo y presión sobre el gasto en vivienda
Uno de los capítulos más reveladores del informe se centra en la relación entre ingreso y gasto en vivienda. El documento introduce una actualización del Ipavir (Indicador de Poder Adquisitivo de Vivienda Relativo) y lo complementa con un análisis sobre la brecha entre renta e ingresos de los hogares.
La conclusión es contundente: uno de cada cinco hogares gasta más del 30% de su ingreso en vivienda, superando el umbral recomendado. Entre las razones se encuentran el bajo dinamismo en el crecimiento del ingreso laboral y la falta de oferta suficiente, incluso en estados con alta demanda.
El informe ejemplifica esta situación con dos casos. En CDMX, el 38.2% de los hogares tiene sobrecosto en vivienda, mientras que solo se han inscrito 15 mil viviendas nuevas en el RUV en dos años. En Nuevo León, el problema es menor (15.6% con sobrecosto), pero con una respuesta del mercado mucho más activa: 75 mil viviendas inscritas en el mismo periodo.
Aranceles y su impacto en el sector construcción
Finalmente, el informe examina las consecuencias de los aranceles al acero y aluminio. Si bien se constata que los aranceles impuestos por México reducen las importaciones y los impuestos por otros países disminuyen las exportaciones, no se observa un impacto directo sostenido en los precios domésticos.
En este año particular, la caída en las importaciones de acero sí provocó un aumento en los precios de los insumos, afectando directamente los costos del sector de la construcción. Aun así, se trató de una situación excepcional más que una tendencia estructural.
