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CBRE México presentó su reporte MarketView del sector inmobiliario industrial en Guadalajara, al cierre del cuarto trimestre del 2024. Este informe destaca información clave sobre la absorción de espacios, indicadores de mercado, inventario y tasa de vacancia en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG).
Absorción de Espacios Industriales
La absorción bruta de espacios industriales clase A en la ZMG acumuló durante el 2024 más de 592 mil m², cifra que representa un incremento del 30% respecto a la absorción bruta acumulada del 2023 (455 mil m²). En cuanto a la absorción neta acumulada del 2024, se registraron más de 461 mil m², superando en 83,300 m² la absorción del 2023. La absorción neta del 4T 2024 alcanzó 215,300 m², motivada por la entrega de más de 65 mil m² pre arrendados, representando el 47% del total anual.
Indicadores de Mercado
El Registro Nacional de Inversiones Extranjeras de la Secretaría de Economía reportó al cierre del tercer trimestre del 2024 una Inversión Extranjera Directa (IED) total de 35,737 millones de dólares (MDD), un nuevo máximo histórico que representa el 98% de la inversión acumulada del 2023 (36,296 MDD). De acuerdo con CBRE, durante el 2024, más de 20,000 MDD se localizaron en solo tres entidades: Ciudad de México (15,778 MDD), Estado de México (2,594 MDD) y Baja California (1,998 MDD). Jalisco ocupó la séptima posición con un acumulado de 1,161 MDD.
Sector Manufactura en Jalisco
CBRE menciona que en Jalisco, el sector manufactura constituye más del 60% de la inversión total en la localidad. Al mes de octubre del 2024, se registró un incremento del 1.7% respecto al cierre del 2023 en los empleos formales de la industria de la transformación. La fabricación y ensamble de maquinaria, equipos, aparatos, accesorios y artículos eléctricos, electrónicos y sus partes concentra el 13.5% de los trabajadores. Empresas dedicadas a la industria de electrónicos y tecnología participaron con más de 100 mil m² de absorción durante el 2024.
Distribución de la Absorción
El 62% de la absorción acumulada del 2024 fue destinado a operaciones de almacenamiento y distribución (370 mil m²), seguido por el repunte del comercio en línea que participó con el 25% de la absorción (146 mil m²) y las operaciones de manufactura con el 10% (58 mil m²). Se espera que durante el 2025, las operaciones de almacenamiento y logística continúen con la mayor participación de absorción, pero con mayor diversificación de industrias en los inquilinos.
Actividad de Construcción
La actividad de construcción, motivada por las cifras históricas de absorción, cerró el 2024 con 9 edificios especulativos en desarrollo que suman más de 312,600 m², un incremento del 67% respecto a la superficie del 2023. El Salto concentra 276,700 m² del pipeline y el resto en los submercados de Periférico Sur y López Mateos. Se estima que 92 mil m² puedan ingresar durante el primer trimestre del 2025 y se encuentren vacantes en su totalidad. En términos de proyectos en planeación, se registran más de 64 mil m² que podrían iniciar construcción en el primer trimestre del siguiente año, distribuidos en El Salto y López Mateos.
Inventario
Al cierre del 2024, el inventario alcanzó 5.02 millones de m², con un incremento anual del 8.0% respecto al 2023. En el último trimestre del año, más de 91 mil m² ingresaron al inventario, un 45% mayor al mismo periodo del 2023 (63 mil m²). Los nuevos metros ingresaron en el submercado de El Salto en tres edificios con una superficie rentable mayor a los 20 mil m².
Disponibilidad de Espacios
La tasa de vacancia cerró en 1.6% con más de 82 mil m² vacantes en solo tres submercados. El Salto concentra el 87% de la superficie vacante con 72 mil m² en espacios desde los mil hasta los 16 mil m²; seguido por Zapopan Norte y Acatlán con más de 5 mil y 4 mil m² respectivamente, estos dos últimos submercados contemplan espacios desde 700 hasta 4 mil m² disponibles.
Finalmente, CBR comentó que al cierre del 2024, se registraron 461,600 m² de demanda neta en la Zona Metropolitana de Guadalajara. Se realizaron doce transacciones sobresalientes con superficies desde 10 mil m² a 25 mil m², siendo El Salto el submercado con mayor participación con 9 de 12 transacciones y acumulando en ellas más de 150 mil m². La absorción bruta del año cerró en 592 mil m², siendo la absorción del 3T 2024 la más alta con más de 242 mil m². En el último trimestre del año, la mayoría de la absorción fue destinada a operaciones de almacenamiento y transportación tanto para empresas especialistas en el sector logístico como para aquellas que manejan su propia distribución.
Darío Celis
